Photos de l'état des lieux : à quelles conditions elles font foi

Tout le monde prend des photos le jour de l’état des lieux. Presque personne ne les prend de la bonne manière — et une photo mal annexée ne vaut rien le jour où le dépôt de garantie fait débat.

Ce que dit le cadre

Les photographies ont acquis une valeur probante explicite avec le décret d’application de la loi ALUR de 2016. Elles ne sont pas obligatoires : un état des lieux écrit, daté et signé par les deux parties reste le document de référence.

Elles viennent en complément, et c’est précisément là que se joue leur utilité. Un état des lieux rédigé mentionne « traces d’usure sur le parquet ». Une photo montre l’ampleur exacte de ces traces, et supprime deux ans de discussion sur l’interprétation du mot « traces ».

Les trois conditions à respecter

Elles doivent être prises pendant l’état des lieux, contradictoirement. Autrement dit, les deux parties sont présentes et voient les clichés au moment où ils sont pris. Une série de photos envoyée par courriel trois jours après la signature n’a qu’une valeur très faible : rien ne prouve que l’état constaté n’a pas changé entre-temps.

Elles doivent être annexées avant ou au moment de la signature, et cette annexion doit être mentionnée dans le corps du document. Une ligne suffit : « le présent état des lieux comporte X photographies annexées, paraphées par les parties ».

Elles doivent être lisibles et identifiables. Une photo floue, prise de trop loin ou sans repère de localisation ne démontre rien. Prenez un plan large qui situe la pièce, puis un plan serré sur le détail.

Photos de l'état des lieux : à quelles conditions elles font foi

La méthode qui fonctionne

Montrez chaque cliché à l’autre partie sur l’écran, sur place. Faites-le paraphé si vous imprimez, ou confirmez par un courriel envoyé dans la foulée avec les photos jointes, en demandant un accusé de réception. Cette confirmation immédiate remplace efficacement le paraphe pour un état des lieux dématérialisé.

Photographiez systématiquement les points de litige classiques : sols au niveau des passages, murs derrière les meubles, joints de salle de bain, plaques de cuisson, huisseries et volets, et les relevés de compteurs — ces derniers étant la source la plus fréquente de désaccord après le départ.

Ce qu’elles ne remplacent jamais

Une photo ne prouve pas l’origine d’une dégradation, seulement son état à un instant. C’est la comparaison entre entrée et sortie qui produit la preuve, et elle suppose des clichés pris sous le même angle aux deux moments.

C’est le détail que presque personne n’anticipe : sans repère commun, deux séries de photos ne se comparent pas. Prendre note des angles de prise de vue à l’entrée, ou simplement conserver les photos pour les rejouer à la sortie, change tout.

Pensez enfin à la conservation des fichiers : un bail dure des années, un téléphone rarement autant. Sauvegardez les photos ailleurs que sur l’appareil qui les a prises, et rangez-les avec l’exemplaire signé de l’état des lieux plutôt que dans un dossier séparé. Le jour où elles servent, c’est toujours plusieurs années plus tard, et souvent après un changement de téléphone.

Enfin, la photo ne dispense pas de distinguer la dégradation de la vétusté normale, qui reste à la charge du bailleur — un point de droit locatif que le magazine Journal Immo traite régulièrement, et sur lequel se règlent la plupart des litiges de dépôt de garantie.